Cara Tokyo Tidak Kekurangan Perumahan Buat Warganya dan Malah Surplus
Sebaliknya, proyek pembangunan yang diterima oleh warganya selama beberapa dekade, memicu jumlah perumahan yang surplus.
Ibu kota Jepang terkenal sebagai kota yang jarang terjadi "nimbyisme". Ini adalah singkatan dari NIMB atau not in my yard, yakni perilaku yang tidak mau atau tidak menerima sesuatu dibangun di dekat tempat tinggal mereka.
Beberapa warga Tokyo bahkan dengan bangga menyebut kotanya sebagai 'yimby' dari kalimat yes in my yard, sehingga kebutuhan warga kota lebih diprioritaskan ketimbang aktivis lokal.
Hasilnya adalah Tokyo bisa beradaptasi cepat terhadap harga sewa yang berubah-ubah.
Dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya, seperti New York, Paris, Sydney, atau London, Tokyo secara konsisten unggul dalam pasokan perumahan baru, sehingga membantu mencegah lonjakan harga sewa.
Berikut adalah empat pembelajaran unik dari Tokyo, yang mungkin beberapa bisa diterapkan di kota-kota lain, atau malah tidak bisa sama sekali karena perbedaan kondisi.
Zona didefinisikan lebih longgar
Pasar perumahan di Tokyo mengalami pertumbuhan pesat, setelah sebagian besar lahannya hancur akibat Perang Dunia II.
Ketimbang mengatur pembangunan dengan aturan zonasi yang kaku, pemerintah Jepang mengambil "pendekatan yang lebih ringan" dalam perencanaan kota.
Memang ada banyak pembatas, tapi pengembang masih punya banyak kebebasan.
Kota-kota di Jepang memiliki 12 zona yang mencakup berbagai tingkat pengembangan perumahan, komersial, dan industri.
Rumah-rumah bisa dibangun di setiap zona, kecuali di zona yang diperuntukkan bagi industri berat. Sementara usaha komersial kecil bisa dibangun di kawasan pemukiman.
Hal ini sangat berbeda dengan sistem "zonasi Euclidean", yang biasanya diterapkan di Amerika Serikat atau Australia, di mana undang-undang zonasi hanya mengizinkan satu jenis penggunaan, misalnya perumahan saja atau industri saja.
Akibatnya, Tokyo memiliki tata ruang yang jauh lebih terdesentralisasi dan beragam, dibandingkan dengan pusat kota bergaya Australia yang dikelilingi pinggiran kota.
"Kalau di suatu daerah ada permintaan, tentu bisa disediakan perumahan. Bahkan di sebagian besar kawasan perumahan bisa ada pabrik kecil, bar kecil, restoran kecil, butik kecil, jadi tetap campur aduk," ujar Jorge Almazan, arsitek di Jepang dari Keio University.
Lebih murah, ukuran apartemen lebih kecil
Harga-harga di Jepang sedikit berubah, akibat pertumbuhan ekonomi yang melambat, sementara nilai upah stagnan, dan inflasi rendah.
Baru-baru ini harga properti di Tokyo mulai meningkat.
Tapi, meski biaya hidup juga meningkat yang disebabkan pandemi dan inflasi global, kenaikan harga apartemen di Tokyo tetap lebih rendah dibandingkan harga rata-rata di Australia.
"Menurut saya, harga sewa di Jepang sangat terjangkau dibandingkan negara lain," kata Alex Shapiro, agen real estate Tokyo Portfolio.
"Orang-orang biasanya hanya membayar sekitar sepertiga dari gaji mereka untuk biaya sewa."
Perbedaan utamanya adalah ukuran tempat tinggal di Tokyo, dengan rata-rata ukuran rumah sekitar 59,9 meter persegi, menurut Survei Perumahan dan Pertanahan.
Sementara di Sydney, misalnya, rata-rata luas lokasi rumah baru adalah 423 meter persegi, menurut Biro Statistik Australia.
"Orang-orang tidak terlalu menerima tamu ke rumah mereka," ujar Alex.
"Jadi, enggak terlalu membutuhkan ruang tamu yang besar atau sejenisnya. Mereka jadi bisa pergi keluar untuk makan dengan biaya yang enggak terlalu banyak ketimbang beli rumah besar."
Transportasi publik yang memadai
Kekuatan utama lainnya dari Tokyo dengan biaya sewa tempat tinggal yang lebih murah adalah jaringan transportasi umum yang kompleks, tapi bisa selalu dapat diandalkan, menurut Jorge.
Artinya, mereka yang pindah ke tempat yang lebih jauh untuk mendapatkan harga yang lebih murah atau mencari apartemen yang lebih besar, masih tetap bisa menjangkau tempat tujuan mereka dengan mudah.
"Jika Anda ingin tinggal di pusat kota, biayanya akan mahal," ujar Jorge.
"Tetapi kalau enggak keberatan untuk tinggal sedikit di luar pusat kota, atau di pinggiran, bisa tinggal di tempat yang harganya cukup masuk akal."
"Rahasianya tentu saja transit. Ke mana pun di zona metropolitan Tokyo, kita bisa sampai dalam waktu kurang dari sejam."
Tokyo memiliki salah satu sistem transportasi tercanggih di dunia, tapi tentu saja bisa penuh berkali-kali lipat di jam-jam sibuk.
Pembangunan jarang ditolak, tak banyak juga cara menolaknya
Nimbyisme, seperti yang kita bahas di atas, umumnya merujuk pada warga yang berunjuk rasa menentang kepadatan atau pembangunan komersial, karena menganggap proyek semacam itu akan merusak "karakter" suatu lingkungan.
Namun para pendukungnya juga seringkali dituduh menghambat pembangunan kota yang dibutuhkan.
Jorge mengatakan penduduk Tokyo jauh lebih menerima pembangunan dan densitas atau kepadatan, karena mereka menyadari manfaatnya, serta membuat berbagai jenis layanan seringkali tersedia lebih dekat dengan tempat tinggal mereka.
Tokyo adalah kota yang terus berubah. Namun munculnya "menara super", sebutan bagi gedung yang tingginya mencapai lebih dari 50 lantai, menimbulkan kekhawatiran warga.
Dalam kasus ini, warga tidak punya hak untuk menyatakan keberatannya. Jika rencana pembangunan dalam sebuah kawasan diubah untuk pembangunan yang lebih besar, warga hanya diberi waktu dua minggu untuk menyampaikan keluhan.
"Tapi warga di Tokyo pekerja keras, mereka tidak punya waktu untuk mengecek situs pemerintah kota [untuk cari tahu soal pembangunan]," kata Jorge.
"Saya curiga sering kali pengembang dan pemerintah tidak melakukan yang terbaik untuk bisa memberi tahu warganya kalau lingkungan komunitas mereka akan berubah drastis."
"Saya rasa warga di Jepang, di Tokyo, mereka harus diberi lebih banyak kesempatan untuk berpartisipasi [dalam demokrasi]", jelas Jorge.
abcnews
